有这么一种说法，说香港地少人多，楼价才如此昂贵？如果你相信这套说辞，那就太天真了。香港土地面积1106.34平方公里，常住人口730万，人口密度只有深圳的60%。香港还有大片的农地、荒地、林地、水塘。住宅用地只占香港整体面积的6.9%左右；这其中的3%还是被拨作兴建低密度的乡村屋，真正用作高密度市区住宅发展土地不过3.8%。既然不缺土地，那香港高房价的根结在哪呢？
狮子山下的奋斗精神
我们美丽的香港，分为香港岛、九龙、新界三个部分。香港岛于1842年的《南京条约》割让给了英国；九龙于1860年的《北京条约》割让给英国；新界是在1898年英政府强迫清政府签订的《中英展拓香港界址专条》，从清政府手中租来的土地，租期99年。
在殖民期间，港英政府“卖地”只是在出售有限期的使用权，称为“批地”。获准土地的人除了一次性向港府缴纳地价外，每年还得缴纳地租，和相当于物业出租价格5%的差饷。这样，港英政府仅通过土地这一项就积累了巨额的财富。任何人想要获得香港的土地都要经英政府批准，也使得英国洋行可以低价获得大量土地地契，这打击了华裔商人投资兴业。
1937年上海沦陷，大批资本家携带大量财富南下，权贵们去了尖沙咀，无依无靠的穷人大多聚集在偏远的狮子山下，民间财富陡增。据不完全统计，从1948年开始到50年代初期，上海(包括长三角地区)移民带去的财富占到当时香港社会总财富的一半以上，商界大佬包玉刚、董建华都是当初上海移民的后代。
抗战胜利后，内地由于国际环境，国门一直是关闭的。上海的“沉寂”，也给了香港经济腾飞机会。整个上世纪60年代，香港经济增速为12.7%，成为“亚洲四小龙”之一。1978年改革开放，大量西方资本主义看好中国的经济前景，纷纷在香港落脚，希望借道香港来撬开中国这艘巨轮。港府“解冻”银行牌照，大批国际银行又进入香港。到80年代初，香港已从单纯以经营银行业务为主的模式，成为仅次于纽约和伦敦的世界第三大金融中心，同时也是亚洲的金融、服务和航运中心。
经济繁荣推动香港文化产业井喷。细数那个年代，倪匡、黄霑，金庸；漫画大家黄玉郎、王泽；成龙、张国荣、梅艳芳等巨星，大部分尊崇“小人物”的自我奋斗、自我调侃和自我救赎。很多人怀念那时的香港，满是希望和奇迹，港人的勤奋和敬业精神，是城市的标杆。
四大家族兴起与沉沦
1950年，22岁的李嘉诚在香港岛东北角的筲箕湾租了一间一百多平的废弃厂房，创办了长江塑料厂。3月11日，长江塑料厂正式开业，没有鲜花、没有鞭炮，也没有道贺的来宾，李嘉诚身后只有一批被淘汰的老旧设备，和十几个与他一样贫穷落魄的年轻工人。
随着生产规模的连年扩大，厂房用地也在持续扩大，但出租厂房的业主却不肯签长约，只同意一年一租且租金连年涨价，这耗费了李嘉诚大量的资金和精力，制约着生产线的更新和设备升级。
1958年，刚过而立之年的李嘉诚，在香港最繁华的北角购下一块地，部分自用，剩下部分用于出租。大厦落成后，租金价格上涨，李嘉诚收获颇丰。同年，香山来的郭得胜、顺德来的李兆基也看中了香港地产生意，他们高喊“寸土必争”的口号，与另一位搭档冯景禧闯出了“地产三剑客”的名头。李兆基的老乡郑裕彤从岳父手中接下周大福，经过9999千足金和引入南非钻石的商业创新，不仅坐稳了“珠宝大王”的交椅，反手还杀入了地产行业，成立“新世界”地产公司。至此，后来香港四大家族的创始人悉数出场。
其实最早引领香港地产狂潮的，并非是四大家族，而是霍英东。霍英东首创卖楼花，从1955年开始，通过这一手法，仅仅3年时间，就狂赚2000多万。但是，由于霍英东若隐若现的红色背景，受到港英当局的百般刁难，致使霍氏楼盘销售艰难。无奈之下，霍英东不得不退出香港地产业，远走澳门。霍英东的退出，才为其他同行腾出了机会。1972年下半年，四大家族的地产公司先后上市，分别是郭得胜的新鸿基、李嘉诚的长江实业、李兆基的恒基兆业和郑裕彤的新世界。
到70年代末期，英资在香港的怡和、太古、和记、会德丰四大洋行手握大量香港土地。港英政府嗅到香港回归不久就要提上议程，中英谈判在即，香港大资本家们收购了之前四大洋行低价囤积的香港土地及部分其他资产。资本家们的身价倍增，四大行也借机套现。
香港农业式微，但港英政府又不肯把大量荒废的农地改作住宅用途，以平抑长期偏高的楼价，于是农业用地就成为资本家们囤积炒作的资本。要拓展新市镇，减小在新界征地的阻力，1972年港英政府又出台了“新界小型屋宇政策”。
港英政府许诺新界的年满十八岁男丁，只要父亲辈能追溯到1898年的新界的认可村落原住民，一生一次，可以建一间面积不超过七百英尺(约相当于65平方米)的住宅，高度不超过二十五呎，层数不超过三层的房屋。由于仅限男性世代继承，故称之为“丁权”。根据丁权申请建的屋，就是丁屋。
这样一个政策，港英政府得了好名声，新界人民得了实惠，可苦了接手事务的香港特区政府。更奇葩的规则是，只要是新界原住民，不管这名“男丁”是否移居海外，年满18岁便有权回港拿地建楼。且“丁权”和建成后的住宅均可以转售。只要申请丁权，每个丁权如果不建住宅能卖200万。在政策鼓励下，不少原居民家庭子女众多，甚至生育近七八个子女也不鲜见。
到八十年代，香港的工业开始北移，港英政府又对工业用地采取同样的政策。一顿乱操作，地产是起来了，但实业却逐步被遗忘。1996年后，随着大陆对“进出口权”的放宽和调整“出口配额制度”，香港的增速开始下行。深圳和广州的竞争日趋激烈，上海的发展也越来越快，2010年，上海GDP总量超过香港，之后差距逐渐拉大，而人均差距却在不断缩小。2001年12月11日，中国正式加入世界贸易组织，成为其第143个成员，这个态势就更明显了。一直保持着优越感的香港，逐渐不知所措。几大豪门不约而同把持了香港各种类型的公用事业，把地产收租的商业模式延伸到电力、煤气、宽带、港口等天然垄断领域。
步履维艰的港府改革
1997年10月，特首董建华提出了上任后的第一份施政报告“八万五公屋计划”，主要包括每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个，十年内全港70%的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由五年缩短至三年；“新界东北开发计划”，可提供六万所住宅；“填海造地计划”，扩建土地。特区政府制定多项计划措施，希望以此来解决香港高房价的困扰，解决香港人民居住难题。
如果个计划得以实施，最起码香港的楼市不会出现今天这样的景象。最好的结果，跟邻居新加坡差不多。但这每一项计划，都深深地损害了地产商、资本家的切身利益。他们大力鼓吹政府土地政策会对香港的环境、市容市貌、民建民生造成损害，唆使无知民众发动集会游行等活动，采取暴力措施对抗政府，抵制特区政府增建房屋的行为。
也是天不遂人愿，计划刚一推出又遇上亚洲金融风暴，香港楼市迎来凄风冷雨。为安抚负资产者、稳定房价，1998年6月份港府宣布冻结卖地，任由开发商坐地起价和有房者们狂欢。
被逼到墙角的特首董建华将施政重点转向高科技产业，想绕开大地产商们另起炉灶，发展当时最被看好的互联网科技。1998年，马云、马化腾的公司都还在竭力求生，未来的中国首富们，不知明夕何夕。美国的扎克伯格还是中学生，谷歌的拉里和谢尔盖还在到处筹钱。董建华就提出“数码港计划”。基于对李家信任，在未经招标的情况下，港府1999年出地26公顷，李泽楷的盈科公司出钱70亿港元，共建“数码港”。
惠普、IBM、甲骨文、雅虎、爱立信、诺基亚等国际著名公司闻讯都签了入驻意向书，香港向科技转型的前景一片光明。李泽楷从没想实打实做产业，买了家“得信佳”的空壳，把刚做了一年的数码港注入其中，更名为“盈科数码动力”。在数码港概念的炒作下，几乎没有任何业务的公司，市值在短时间内暴涨至6000亿港币，创下了香港股市个股市值单日升幅和市净率的两项记录。李泽楷则以623亿港元的资产被《福布斯》评为除美国以外全球十大科技富豪的第5位。
数码港计划颁布后第二年，互联网泡沫在太平洋对岸破裂，纳斯达克指数从最高点5048.62雪崩，最终跌至1114.11点才。李泽楷的电讯盈科一泻千里，从最高市值6000亿港元跌到200多亿港元。数码港失去雄心，回归老李家的模式：圈地卖楼。一个新兴的互联网产业，就被李泽楷硬生生做成了房地产项目。香港人民从此坚定了一个信念：所有打着高科技旗号来港建厂的，都是来圈地卖楼炒房地产的。
后来，香港又提出“矽港”计划。“矽”是“硅”的旧称。董建华想在香港发展半导体产业，为此特地找来了美国汉鼎亚太区的主席徐大麟。后者承诺，可以在香港投资6间晶圆厂。徐大麟的合伙人，正是因理念不合从台积电出走的“半导体教父”张汝京。张汝京在创办了第三家晶圆代工厂，是晶圆界有名的“办厂能手”。
有了人才和政策，汉鼎对香港提要求，本来只想着要点税务优惠，然后用优惠价格买200~250公顷土地建厂，却遭到港媒诋毁。香港人的第一反应是：人要来我们这炒地皮了。后来汉鼎又退一步，提出只需要租用20~30公顷土地，甚至地点分散点都没关系。香港还是拒绝。
无奈之下，张汝京只有北上考察。上海方面得知了这个机会，几乎是以免租金的条件提供土地，并且前五年免税，后五年税款减半，为的就是留住晶圆技术。正是有了当时上海的鼎立决策，才有了今天的中芯国际。
之后，董建华又提出中药港计划，希望香港能有完善的科研体系，吸引高素质科研人才。但终因推进乏力，无疾而终。对岸的深圳却出现了华大基因，且是一家全球一流的基因和生物科研企业。
2004年年末，董建华从澳门归来后心力交瘁，三个月后向中央递交辞呈，理由是“我脚痛很久了”。距离他的任期结束还有两年。在请辞的前一个月，董建华说，自己做了一份很孤单的工作，会很寂寞。
公屋难申请，难于上青天
在香港，公屋的申请条件很苛刻：申请人必须年满18周岁且现居于香港并拥有香港入境权；配屋时申请表内一半成员需在香港居住满7年；对申请人的月收入和总资产净值限额进行详细的限定，以三口之家为例，申请公屋每月收入限额为2.3万港元，远低于香港政府统计处公布的家庭收入中位数水平。此外从1996年6月起，对于收入和净资产超过上限或不进行申报的租户，须缴纳市值租金并于一年内迁出公屋。房委会对于公屋申请的审查非常严格，虚报资料会被定罪，可判罚款及监禁。
一方面，严格的制度确保公屋能够提供给真正有需求的低收入家庭，另一方面，收入和净资产的要求也限制了公屋租户的奋斗意愿，因担心失去栖身的公屋而放弃追求更高的收入。公屋在一定程度上也导致了住房阶层的逐渐固化。
同为“四小龙”的新加坡，面积是719.1平方公里，总人口是567.5万人，人口密度比香港还高，但他们人均住房面积达到30.5平方米，列全世界第15位。
新加坡超过70%的住房由政府兴建，为82%的公民提供居住，而香港，只有不到30%的人挤破头才能住进公屋，而剩下超过70%的港人，都背负着地产大亨楼盘的巨额房贷。地产大亨们给香港人保留了大量自然景观和郊野公园，全港人均郊野面积达到105平方米。
新加坡国父李光耀在2011年的个人著作《新加坡赖以向前发展的硬道理》对李嘉诚有这样一番评价：李嘉诚可有制造一件营销世界的商品？没有。他投资地产、收购港口、超级市场、电讯公司，全靠和垄断结盟，所以他十分成功。然而他不过是顺市而行，什么行业当红便进入该市场。李光耀以此告诫新加坡，发展勿走港岛过于依赖地产的老路。后来新加坡果在半导体产业也闯出一条生路。成功吸引了格罗方德、星科金鹏等一批晶圆代工厂和封测工厂，以及一些负责衬底材料、制造设备、光掩膜等产业的周边企业。
2013年1月，一篇香港小学生写了篇小作文《李家的城》，文中小学生历数了屈臣氏、百佳、7-11、惠康等在香港街头随处可见的李氏家族产业，并意味深长地写道：看着一间间诚哥旗下的物业，我心中无比感动。香港内一切商店，不论是哪种类型，全是诚哥带给我们的欣赐。李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。他是我们的上帝，万物都是他所创造。
从1999年到2005年，如果抓住这三次机会，香港就是亚洲互联网中心、芯片制造中心和生物科研中心。相比今天的“李家城”，又有面子又有里子。港商们现在不搞制造业，不搞进出口贸易，他们进击全球市场的唯一方式就是并购。
“香港不是没有地，我们有很多地，但是这很多地是动不了的，香港总人口很少，但反对声音很大，有很多不同利益集团，所以这也是为何历届政府都没能解决香港楼市症结的原因。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授表示。
征农村的地吧，丁屋港府拆不动，钱太少村民不搬；钱太多其他村民反对，为什么不征收我们村的土地？港府曾经计划填海造地吧，2018年刘德华在短片《让下一代看见》中深情旁白，希望大家支持在香港东大峪填海造地，解决下一代的住房问题。遭到议员、环保人士、普通民众反对，直指填海工程破坏生态、亏空香港的积蓄，利益面前无偶像。
前阵子港府又打算将粉领高尔夫球场收回建公屋，这事也不靠谱。一反对就改计划，征收面积从170亩缩到32亩，再缩到8亩，还遭到新界乡议会反对，建议港府去征收高尔夫球场隔壁的村地。
香港楼价高高在上。在大陆，有以家庭为单位，夫妻双方和双方父母，六个钱包拼起来够买套房一说，即便凑不齐全款最起码也能凑个首付。而在香港，商品房每平方米房价高达22～30万人民币。普通香港市民每个月收入为2.94万元左右。这是要掏十六个钱包，才能凑齐一套私宅的首付呀，想想也要摇头了。
一个一穷二白毫无背景的年轻人，无论他多么勤奋，多么努力，多么聪明，多么好运，现在也不可能再成为下一个李嘉诚了。汪滔是香港科技大学培养出来的技术人才，在港学习期间就开始了无人机飞控系统的研究。由于缺少香港政府和风险资金的支持，汪滔2006年选择到成本更低、政策支持更大的深圳创办公司，最终成就了全球最大的民用无人机企业大疆。
1997年回归时，香港的制造业占比8.3%；而今天，已经骤降到4%还不到。在本就不多的基础上，再次跌掉了一半多。支撑香港高房价的，只有囤地囤房的大资本家和大地产商了。想让大资本家们为民计民生，将囤积居奇的土地拿来开发建房，满足人民的生活需求？做梦！
香港经济脱实向虚，资本被炒上天，房子被炒成天价，大街上到处是没本钱、缺经验、没机会的年轻人，以前的香港优势早已消耗殆尽，留下的是一个四面焦灼的彷徨香港。曾经引领潮流的那个香港，又将会走向何方呢？
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