房价似乎停下了上涨的势头
这种“连跌11月”的说法，并不是那么让人信服和舒服。比如深圳，深圳房价自2016年9月开始下跌，已经连跌11个月。但查看一下数据就能发现，除了2016年10月，突然跌去了将近6000元之外，从2016年10月到2017年8月，深圳房价仅仅跌了1229元，平均每个月跌去123元，相比于5.5万元的均价几乎可以忽略不计。
不过不管怎样，至少现在房价不会嗖嗖地往上窜了。房价暂时冷却，投资者和购房者也应该冷静一下了，不仅仅说要观望市场，更要从既往的经验，发展出适应未来房地产市场的新思路；而不是一味地盯着房价涨与跌。
为什么房价不再是房产投资的核心因素呢？拜资本市场的不确定性所赐，房产投资行为和个人经济生活变得无常和不可预测，并且大趋势上说，未来更是如此。这令人望而却步，也令人容易陷入疯狂的境地，比如疯狂的囤积资产。但反过来说，这也是一种机遇与解放，引导我们越来越愿意取得控制权。这种控制权，不仅仅是对于资产规模的控制，更要对资产类型加以控制，简单说，就是从单一盈利方式、单一资产持有变为更加多元的方式。
比如，我们常常羡慕拆迁改造的拥有“三套房”，很多地方拆迁给到的房产，多是集体土地上的房产，这样的“三套房”，其实就是单一居住功能；不是“城中村”的投资者，或许没有机会一下获取这样的“三套房”，但每个人都应该通过各种方式，拥有自己的三套房。
第一套：自住房
自住房是基本生活的保障，也正因为有自住的需求，才会让房价如此敏感；人人都需要住房子，却不是人人都能买得起房子，否则，黄金也很贵，比特币一度也很贵，但并没有声音指责它们价格太高。不过，换个思路想想，只要能住进去，为什么一定要买呢？只要有栖身之所，为什么一定要不停换大房子呢？把居住的基本功能与较高需求混为一谈，于是就与个人能力发生矛盾，生活的幸福系于自己无法企及、却被人为定义为“刚性需求”的房子上，幸福感从何而来呢？
因此，第一套自住房，要按能力衡量，而不是按照需求；有实力买的，就要根据自己的实际收入，把月供控制在家庭总收入的35%之内，首付必须是百分百自有，不要过多的背负债务；而在租售同权、共有产权的大趋势下，租房也可以实现这第一套房功能。
第二套：增值房
过去二十年地产的经验，给人的感觉是，房子总会涨价，而且会涨出一个让人惊叹的高度；坊间也多有“上市公司卖套房扭亏为盈”的逸闻。但房产的增值必须要注意两点：一、增值收益是一次性的，卖了就没有了；这套房赚了100万，那就是100万，之后再有盈利，也与你无关。二、房产增值同M2增长同向同幅度，也就是说，房子确实涨了100万，但实际购买力是否能增长100万就不一定了。
此外，房产增值落袋为安之后，接下来怎么办？再买入房产？然而市场上房子并不是只有你的涨价，房产投资的扩大再生产，实质上是扩大再负债，而且由于房价高了，房子贵了，你的负债也就会多了；即便把前期的增值部分都投入到房产上，尽可能多的交付首付，使得月供维持之前的水平不变，那又图什么呢？明明赚了钱，明明是百万富翁、甚至千万富翁，每个月依然要缴纳月供，可用于消费的部分不见增长，怎么能说财富增加了呢？
因此，对于第二套增值用的房子，见好就收，设定退出机制，做只吃鱼身的投资者，不要妄图把整条鱼都吃下；越到最后，风险越大，市场的波动可能会颠覆之前的收益。这方面最成功的例子是李嘉诚，他总是在人们看涨的市场中抛售资产，看似“不开窍”的行为，算下来真正到手的财富却是最多最稳妥。
第三套：现金流房
房子怎么带来现金流？方法很简单，往外租。只要能租出去，就会有租金；至于租金多少，空置时间长短，这就是体现投资者眼界的地方了。北上广房子易出租，但由于前期投入过多，导致租金回报率不够高，平均下来连2%都不到，再加上贷款利率在5%，等于这样的房子投资者要倒贴3%，因此就不能称为现金流房。
哪里的房子可以承担的其吸金的功能？算法上面也介绍了，收入大于支出就行了。这里不做具体市场的推荐，只是要提醒投资者：你的三套房，决定了你的财富方式；并不是说只有现金流才是唯一创富的手段，而是要根据自己的实际情况，来重新规划和配置自己的房产。如果手中资金量不足，期望一种更为奢侈的生活，那就可以考虑配置可以带来现金流的资产；如果眼界够深邃，达到了李嘉诚的水平，买入卖出也未尝不可，只是很少有人能有这个魄力，不信就看看你周围的人，谁能在当下看准机会卖房子呢？如果是刚刚起步，就不要为房子耗尽自己的全部财富与精力，租住是个好的选择——至于有些人说，现在买不起，未来更买不起，那是针对止步不前，就靠一份工作一点点涨工资作为收入的人；对于这样的人，我倒觉得，现在痛苦的买套房，未来可能会更加痛苦。
总之，“房事”，是人生大事，但不是人生唯一的事。在愈发多元、黑天鹅频频出现的时代，把握住自己的节奏，比跟风追求一个看似高收益的项目，更为重要，也更为安全。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
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